Il primo scoglio veramente arduo è la determinazione del prezzo cui mettere in vendita l'immobile: va fissato per analogia con i prezzi degli immobili simili per età e qualità posti nella stessa zona, ovviamente in proporzione alla dimensione dell'unità immobiliare che si intende vendere.
Per evitare possibili incomprensioni durante la trattativa, occorre ricordare che il prezzo degli immobili che siano stati già abitati, va calcolato non al metro quadrato ma a corpo, valorizzando cioè l'immobile nella sua interezza e non nelle sue dimensioni.
Il prezzo non deve essere esagerato, rispetto alle quotazioni di mercato correnti, ma la richiesta deve essere tale da consentire la trattabilità.
La soluzione ideale è quindi quella di affidarsi ad un professionista competente nel settore immobiliare che tenendo conto di tutti i parametri elaborerà una perizia. .

Abbiamo due strade a disposizione: provare a vendere la nostra casa da soli oppure affidarci ai servizi di un'agenzia immobiliare.
Nel primo caso, per avere maggiori probabilità di vendere in tempi relativamente rapidi, è opportuno pubblicizzare la nostra offerta di vendita nel modo più ampio possibile utilizzando tutti i mezzi disponibili dalle inserzioni sui giornali ad internet, passaparola ecc.
Oppure affidare la vendita ad un professionista che si occuperà al posto nostro dei diversi aspetti legati alla alienazione: pubblicizzare l'offerta, fissare gli appuntamenti e accompagnare gli interessati nella visita dell'immobile, sbrigare le formalità burocratiche, ecc.
Se si decide di optare per la seconda soluzione è bene verificare la serietà del professionista a cui ci si rivolge e la sua regolare iscrizione all'albo degli agenti immobiliari, va quindi sottoscritto un incarico di vendita in esclusiva concordando in anticipo la durata dell'incarico, il prezzo di vendita dell'immobile e le provvigioni.
La percentuale spettante all'agenzia a titolo di provvigione in genere è nell'ordine del 3%.
Inoltre la provvigione varia da città a città e in funzione del valore dell'immobile.
Giova ricordare che l'agente immobiliare, dato il suo ruolo di intermediario, deve tutelare sia gli interessi del venditore sia quelli dell'acquirente.

Una volta trovato un potenziale acquirente, l'agenzia immobiliare gli farà sottoscrivere una proposta irrevocabile d'acquisto, a volte accompagnata da un acconto di modesta entità, che verrà restituito se l'affare non dovesse andare a buon fine.
Il venditore può decidere di analizzare la convenienza di tale proposta in base alle proprie necessità (che possono non limitarsi a quelle economiche).

La parte venditrice deve fornire alla parte acquirente la seguente documentazione inerente l'immobile in vendita:
• Copia dell'atto d'acquisto
• Schede catastali
• Eventuale successione se si tratta di un'immobile ereditato
• Concessione Edilizia
• Documenti che dichiarino la conformità di tutti gli impianti, idraulici, elettrici ecc.

Una volta che la proposta d'acquisto è stata accettata dal venditore nei tempi previsti si arriva alla stipula del preliminare di compravendita o compromesso.
Si tratta di un atto privato in cui le parti stabiliscono, dichiarano e sottoscrivono reciprocamente la volontà rispettivamente di vendere ed acquistare alle condizioni indicate nel preliminare stesso.
Ecco perché la stesura del documento è molto importante e deve essere affidata ad un professionista del settore che tutelerà i reciproci diritti delle parti, senza zone buie.
Gli elementi fondamentali che costituiscono un preliminare sono: la descrizione dell'immobile, il prezzo dell'immobile, le modalità di pagamento, l'importo della caparra, la data dell'atto notarile.
È inoltre possibile fare inserire nel compromesso tutte le notazioni e puntualizzazioni che si ritengano più opportune.
A tal fine consigliamo un incontro diretto fra le parti per la firma, ricordando alle stesse che non si deve mai firmare il compromesso in momenti diversi, ma contestualmente.

Il rogito è l'atto di vendita vero e proprio con il quale si formalizza il passaggio di proprietà dell'immobile sulla base di quanto stabilito nel preliminare di compravendita.
La scelta del notaio che redigerà l'atto è una decisione che generalmente è rimessa all'acquirente, anche perché il più delle volte viene concordato con la banca alla quale si richiede il mutuo (e quindi il parallelo atto notarile d'ipoteca).
Sarà il notaio stesso, in ragione dei suoi impegni a stabilire la data ufficiale dell'atto e chiamerà le parti per le firme.
Il rogito si svolge nello studio del notaio ed è un atto ufficiale: ascolterete come il notaio leggerà con attenzione le parti costituenti l'atto, chiedendo alle parti se sono concordi.
Successivamente si procederà alla raccolta delle firme.
Da quel momento in poi la parte acquirente assume a tutti gli effetti la proprietà e gli oneri dell'immobile.
È utile che al momento del rogito la parte venditrice consegni le chiavi, ed i locali siano stati liberati.
Diversamente nell'atto dovrà essere espressamente indicata la data di consegna dei locali.

La plusvalenza
Se la casa non è stata la propria abitazione principale e viene rivenduta entro cinque anni dall'acquisto, il guadagno realizzato (chiamato "plusvalenza") deve essere dichiarato nel modello Unico (ex 740) e verrà tassato come un reddito.
La plusvalenza è la differenza fra il prezzo di acquisto e quello di vendita, al netto di ogni altro costo sostenuto per la casa nel periodo in cui la si è posseduta, purché si tratti di spese documentabili.

Onorario agenzia immobiliare
La commissione pagata all'agenzia è di norma pari al 3% del valore dell'immobile.
Tale commissione è soggetta ad iva del 20%.
Ovviamente non è presente nel caso d'acquisto fra privati.

N.B. Qualora sull'immobile in vendita gravasse un mutuo, bisogna tener presente che occorre estinguerlo e procedere alla cancellazione dell'ipoteca, salvo che sussistano i termini per un accollo.

Firmato il rogito, le formalità burocratiche sono le seguenti:

Comunicazione di cessione di fabbricato
È un atto imposto dalla legge antimafia, per cui il venditore, deve comunicare entro 48 ore l'avvenuta cessione e consegna dell'immobile: deve trasmettere alla Questura o al commissariato competente un modulo in triplice copia per denunciare l'avvenuta consegna dell'immobile.
In genere è il notaio stesso a fornire tali moduli.

Comunicazione all'amministratore di condominio
Va comunicato all'amministratore il nominativo del nuovo proprietario affinché provveda ad addebitare le spese condominiali allo stesso dalla data del rogito in poi.

Disdetta delle utenze
(gas, luce, acqua, telefono) in alternativa è possibile optare per il subentro in accordo con il nuovo acquirente, richiedendo agli enti fornitori la voltura dei contratti.

È concesso un credito d'imposta fino a concorrenza dell'imposta di registro o dell'Iva corrisposta in relazione al precedente acquisto agevolato, per chi riacquista un'altra prima casa entro un anno dalla vendita della stessa.
Tale credito non da luogo in ogni caso a rimborsi ma può essere portato in diminuzione dall'imposta di registro dovuta sull'atto d'acquisto agevolato che lo determina, oppure dalle imposte sui redditi delle persone fisiche (modello unico 740/730).
Il credito d'imposta non può essere utilizzato per compensare l'IVA dovuta all'acquisto da impresa, della nuova abitazione.

Se il venditore vende un alloggio acquistato usufruendo dei benefici fiscali per l'abitazione principale prima che siano trascorsi 5 anni dall'acquisto, incorre nella decadenza dalle agevolazioni godute in sede di acquisto (con applicazione delle relative sanzioni), salvo che proceda entro un anno all'acquisto di un altro immobile da adibire ad abitazione principale;
va inoltre ricordato che dell'agevolazione si può beneficiare senza limitazioni.
È quindi possibile vendere casa e comprarne un'altra, sempre con lo sconto fiscale, purché la cosa avvenga in tempi successivi.