Dopo l'individuazione dell'immobile da acquistare, l'agente immobiliare sottopone al futuro acquirente la proposta d'acquisto.
Questo documento svolge la funzione di "prenotazione" per poter concludere il contratto preliminare con il proprietario dell'immobile stesso.
Spesso è chiesto anche il versamento di un deposito cauzionale a garanzia dell'effettiva volontà contrattuale di acquistare l'immobile.
In caso di mancata accettazione della proposta da parte del venditore, il mediatore è tenuto alla restituzione del deposito cauzionale ricevuto.

Una volta che la proposta d'acquisto è stata accettata dal venditore nei tempi previsti si arriva alla stipula del preliminare di compravendita o compromesso.
Si tratta di un atto privato in cui le parti stabiliscono, dichiarano e sottoscrivono reciprocamente la volontà rispettivamente di vendere ed acquistare alle condizioni indicate nel compromesso stesso.
Ecco perché la stesura del documento è molto importante e deve essere affidata ad un professionista del settore che tutelerà i reciproci diritti delle parti, senza zone buie.
Gli elementi fondamentali che costituiscono un compromesso sono: la descrizione dell'immobile, il prezzo dell'immobile, le modalità di pagamento, l'importo della caparra che si intende versare, la data dell'atto notarile.
È inoltre possibile fare inserire nel preliminare tutte le notazioni e puntualizzazioni che si ritengano più opportune.
A tal fine consigliamo un incontro diretto fra le parti per la firma, ricordando alle stesse che non si deve mai firmare il compromesso in momenti diversi, ma contestualmente.

Il rogito è l'atto di vendita vero e proprio con il quale si formalizza il passaggio di proprietà dell'immobile sulla base di quanto stabilito nel preliminare di compravendita.
La scelta del notaio che redigerà l'atto è una decisione che generalmente è rimessa all'acquirente, anche perché il più delle volte viene concordato con la banca alla quale si richiede il mutuo (e quindi il parallelo atto notarile d'ipoteca).
Sarà il notaio stesso, in ragione dei suoi impegni a stabilire la data ufficiale dell'atto e chiamerà le parti per le firme.
L'avvicinarsi di questo appuntamento (soprattutto per l'acquirente) crea sempre qualche preoccupazione, ma quando il notaio "chiama" significa che tutti i documenti sono a posto e non vi è più nulla da temere.
Il rogito si svolge nello studio del notaio ed è un atto ufficiale: ascolterete come il notaio leggerà con attenzione le parti costituenti l'atto, chiedendo alle parti se sono concordi.
Successivamente si procederà alla raccolta delle firme.
Da quel momento in poi la parte acquirente assume a tutti gli effetti la proprietà e gli oneri dell'immobile.
È utile che al momento del rogito la parte venditrice consegni le chiavi, ed i locali siano stati liberati.
Diversamente nell'atto dovrà essere espressamente indicata la data di consegna dei locali.

Le tasse sulla compravendita vanno calcolate sulla base del prezzo effettivamente pagato, che dovrebbe anche essere quello dichiarato nel rogito.
Un Decreto (Dpr 131/1986) ha però stabilito che, per essere in regola, è sufficiente pagare le tasse sulla base del valore catastale che deve essere almeno pari alla rendita catastale moltiplicata per 100 volte. La rendita catastale costituisce la base di partenza per calcolare tutte le tasse. Chiedetela a chi vende oppure rivolgetevi all'Ufficio Tecnico Erariale.
Per conoscere la nuova rendita catastale occorre avere una copia integrale del rogito con i dati relativi all'abitazione (dal 1996 tutte le rendite catastali sono aumentate del 5%).

Ecco quali sono le spese e le tasse da mettere in conto con l'indicazione delle diverse aliquote che si pagano a seconda del tipo di acquisto (prima casa, seconda casa , casa di lusso).

> ACQUISTO PRIMA CASAda un privato o da un'impresa che non esercita in via esclusiva o principale l'attività di compravendita immobiliare:

  • Imposta di registro 3% sul valore dichiarato al rogito
  • Imposta ipotecaria fissa di € 129,11
  • Imposta catastale fissa di € 129,11

> ACQUISTO PRIMA CASAda un'impresa costruttrice, che ristruttura o che esercita in via esclusiva o principale l'attività di compravendita immobiliare:

  • Iva del 4% sul valore dichiarato al rogito
  • Imposta di registro fissa di € 129,11
  • Imposta ipotecaria fissa di € 129,11
  • Imposta catastale fissa di € 129,11

> ACQUISTO SECONDA CASA O DI LUSSOda un privato o da un'impresa che non esercita in via esclusiva o principale l'attività di compravendita immobiliare:

  • Imposta di registro al 7% sul valore dichiarato al rogito
  • Imposta ipotecaria al 2% sul valore dichiarato al rogito
  • Imposta catastale all' 1% sul valore dichiarato al rogito

> ACQUISTO SECONDA CASA O DI LUSSOda un'impresa costruttrice, che ristruttura o che esercita in via esclusiva o principale l'attività di compravendita immobiliare:

  • Iva 10 o 20% sul valore dichiarato al rogito
  • Imposta di registro fissa di € 129,11
  • Imposta ipotecaria fissa di € 129,11
  • Imposta catastale fissa di € 129,11

Oltre a tali imposte dobbiamo aggiungere:
• Onorario del notaio per la compravendita: varia in base al prezzo d'acquisto dell'immobile e all'ubicazione ed è soggetto ad Iva del 20%
• Onorario dell'agenzia immobiliare: commissione pagata all'agenzia di norma pari al 3% del valore dell'immobile, tale commissione è soggetta ad iva del 20%. Ovviamente non è presente nel caso d'acquisto fra privati.
• Istruttoria pratica mutuo: è la fase in cui si compiono tutti gli atti necessari a stabilire se il finanziamento può essere o meno concesso. Il costo può essere determinato in misura fissa da € 150,00 a € 300,00 o in percentuale dallo 0,1% allo 0.5% dell'importo erogato.
• Perizia tecnica: il costo oscilla tra € 120,00 e € 300,00, viene effettuata da un tecnico di fiducia della banca che accerta il valore dell'immobile e soprattutto che sullo stesso non sussistano anomalie o abusi edilizi.
• Imposta sostitutiva: attualmente lo 0,25% sul mutuo concesso: è detta sostitutiva perché è pagata in sostituzione d'altre imposte più onerose (bollo, registro, ipotecaria). Tale tassa si paga alla banca all'erogazione della somma mutuata.
• Onorario del notaio per l'atto di mutuo: variabile in base all'importo del finanziamento e all'ubicazione ed è soggetto ad Iva del 20%.
• Allacciamenti: bisogna infine aggiungere, nel caso di acquisto da impresa, di immobile mai abitato, i costi per gli allacciamenti (gas - metano, acqua potabile, enel) e gli eventuali accatastamenti (della casa, del box, o di pertinenze accessorie). Gli importi possono variare in funzione dell'ente erogatore del servizio.

Di seguito elenchiamo i requisiti indispensabili per usufruire dello sconto fiscale.
L'acquirente deve essere una persona fisica vale a dire un privato.
Deve essere per l'acquirente l'unica casa di proprietà nel comune in cui risiede o deve stabilirvi entro 18 mesi dall'acquisto la propria residenza.
L'acquisto deve riguardare una casa d'abitazione non di lusso.
L'acquirente deve attestare, nell'atto, la sussistenza di tutti i requisiti descritti e chiedere l'applicazione dell'agevolazione.
Le dichiarazioni false sono punite con il pagamento di tutta l'imposta aumentata del 30% .

Per cinque anni la casa non deve più essere posta in vendita né donata, altrimenti le agevolazioni decadono e bisognerà pagare la differenza sull'imposta di registro, catastale, ipotecaria a suo tempo risparmiata, nonché una soprattassa del 30% e gli interessi a decorrere dalla data di stipulazione dell'atto.
Però se, entro 12 mesi dalla rivendita anticipata, si provvede ad acquistare un'altra abitazione principale, le sanzioni non scatteranno.
Le agevolazioni in esame spettano inoltre per l'acquisto, anche con atto separato, di alcune pertinenze delle abitazioni principali e per non più di una delle seguenti: cantina o soffitta cat. C/2 box auto cat. C/6 tettoia o posto auto cat. C/7.

Da ultimo, va ricordato che dell'agevolazione si può beneficiare più volte, senza limiti, purché valgano le condizioni sopracitate, ma soprattutto purché non si possiedano (su tutto il territorio nazionale) altre abitazioni comprate usufruendo delle stesse agevolazioni per la prima casa.
È quindi possibile vendere casa e comprarne un'altra, sempre usufruendo dello sconto fiscale, purché la cosa avvenga in tempi successivi e nel rispetto delle norme previste.